Ein Haus in den Landes kaufen: Was Sie wirklich wissen müssen, bevor Sie unterschreiben
Die Landes. Schon der Name klingt nach Harzduft, endlosen Kiefernwäldern und diesem besonderen Licht, das den Himmel über der Atlantikküste so anders macht als irgendwo sonst in Frankreich. Wer hier ein Haus kaufen will, hat meistens schon ein Bild im Kopf – ein altes Landhaus mit Holzläden, eine ruhige Straße zwischen den Pinienwäldern, vielleicht in der Nähe von Mimizan oder Hossegor. Und dann kommt der Moment, wo Traum auf Realität trifft. Und da lohnt es sich, gut vorbereitet zu sein.
Der Markt in den Landes hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Die Preise in küstennahen Gemeinden wie Capbreton, Seignosse oder Moliets-et-Maa sind seit 2019 um teilweise 30 bis 40 Prozent gestiegen. Das hat viele potenzielle Käufer überrascht – mich ehrlich gesagt auch. Wer noch vor fünf Jahren zögerte, hat heute das Nachsehen. Weiter im Inland sieht es anders aus : In Städtchen wie Tartas, Hagetmau oder Roquefort findet man noch Häuser für 120.000 bis 180.000 Euro, manchmal sogar darunter. Wer mehr über das Angebot in Tartas erfahren möchte, findet auf maison-tartas.com konkrete Beispiele aus der Region.
Küste oder Inland – eine Frage, die Sie wirklich klären müssen
Das ist keine triviale Entscheidung. Die Atlantikküste der Landes ist atemberaubend, keine Frage. Aber „atemberaubend“ bedeutet auch : teuer, voll im Sommer, und manchmal schwierig zu erreichen außerhalb der Saison. Mont-de-Marsan zum Beispiel, die Präfektur des Departements, bietet alle städtischen Infrastrukturen, eine echte lokale Wirtschaft und Immobilienpreise, die noch vernünftig sind – um die 1.800 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter für ältere Häuser in gutem Zustand.
Wer dagegen unbedingt fußläufig zum Strand sein will, der sollte wissen : In Hossegor kommt man selten unter 600.000 Euro für ein Einfamilienhaus. Und das ist die untere Grenze. Das muss nicht abschrecken, aber es muss klar auf dem Tisch liegen.
Worauf Sie beim Besichtigungstermin achten sollten
In einer Region, die so stark von Kiefernwäldern geprägt ist, gibt es ein Thema, das viele unterschätzen : das Brandrisiko. Seit dem verheerenden Waldbrand von 2022 – der rund 28.000 Hektar zerstörte – schaut man in den Landes genauer hin. Häuser in sogenannten „zones à risque feux de forêt“ können beim Versicherungsabschluss Überraschungen bereithalten. Fragen Sie immer nach dem PPRI und dem PPRIF – das sind die lokalen Risikopläne für Überschwemmungen und Waldbrände. Kein Makler wird Ihnen das von sich aus erklären.
Ein weiterer Punkt : viele ältere Häuser in der Region haben noch Klärgruben (fosses septiques), die nicht der aktuellen Norm entsprechen. Das klingt technisch, hat aber direkte finanzielle Folgen – eine Nachrüstung kostet zwischen 5.000 und 15.000 Euro. Lassen Sie das im Rahmen der Voruntersuchungen prüfen.
Die Kosten, die niemand gerne nennt
Notargebühren in Frankreich – die sogenannten „frais de notaire“ – liegen bei Altbauten meistens zwischen 7 und 8 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus für 250.000 Euro sind das also schnell 18.000 bis 20.000 Euro obendrauf. Das wissen viele nicht, oder verdrängen es gerne. Hinzu kommen eventuelle Maklergebühren, die in Frankreich je nach Vertrag beim Käufer oder Verkäufer liegen können – klären Sie das vorab.
Dann gibt es die lokale Grundsteuer (taxe foncière), die in manchen Gemeinden der Landes in den letzten Jahren stark gestiegen ist. In Mont-de-Marsan etwa liegt sie für ein durchschnittliches Haus bei 1.200 bis 1.600 Euro pro Jahr. In kleineren Gemeinden kann das deutlich niedriger sein – aber prüfen Sie es, bevor Sie sich festlegen.
Kaufen als Zweitwohnsitz : Was ändert sich ?
Viele Käufer in den Landes kaufen kein Hauptwohnsitz, sondern eine Ferienimmobilie. Das ändert einiges. Erstens : Die Immobiliensteuer (taxe sur les résidences secondaires) wird in touristisch attraktiven Gemeinden oft deutlich höher angesetzt. Zweitens : Wer vermieten möchte – über Plattformen oder direkt – muss in manchen Gemeinden eine Genehmigung einholen. Und drittens, vielleicht das Wichtigste : Leerstand kostet auch. Klimaanlage, Wartung, Gartenpflege, Pool wenn vorhanden – das summiert sich, auch wenn niemand da ist.
Ich finde, das wird in vielen Beratungsgesprächen viel zu wenig thematisiert. Ein Ferienhaus in den Landes kann eine wunderbare Investition sein. Aber nur wenn man die Augen offen hat.
Der Compromis de vente – unterschätzen Sie diesen Schritt nicht
In Frankreich ist der „Compromis de vente“ der entscheidende Moment. Dieser Vorvertrag ist rechtlich bindend – für beide Seiten. Ab dem Moment der Unterzeichnung haben Sie als Käufer zwar eine Rücktrittsfrist von 10 Tagen, aber danach sind Sie gebunden. Es sei denn, eine der vereinbarten Bedingungen (conditions suspensives) tritt nicht ein – zum Beispiel, wenn Ihre Bank den Kredit ablehnt.
Mein dringender Rat : Gehen Sie nicht mit einem fertigen Compromis zu einem Notar, ohne es vorher sorgfältig gelesen zu haben. Noch besser : Holen Sie sich einen zweiten Notar auf Ihrer Seite. Das ist in Frankreich problemlos möglich und kostet Sie nichts extra – die Gebühren werden einfach aufgeteilt.
Gibt es noch gute Gelegenheiten in den Landes ?
Ja, aber man muss suchen. Die offensichtlichen Perlen – Häuser mit Charakter, guter Lage und vernünftigem Preis – sind selten und gehen schnell. Was noch funktioniert : Häuser mit Renovierungsbedarf in Gemeinden abseits der touristischen Hauptachsen. Dax zum Beispiel, eine Stadt mit echtem Thermalangebot und guter Infrastruktur, wird von vielen Suchanfragen noch links liegen gelassen. Oder der Bereich rund um Peyrehorade, nah an der Adour, mit Häusern, die noch zu menschlichen Preisen angeboten werden.
Vielleicht ist genau das der Rat, den Sie heute mitnehmen sollten : Schauen Sie nicht nur dort, wo alle schauen. Die Landes sind groß. Und nicht jede schöne Ecke ist schon auf den internationalen Käuferradaren aufgetaucht.
Fazit : Ein Kauf, der Sinn ergibt – wenn man ihn richtig angeht
Ein Haus in den Landes kaufen ist kein einfaches Vorhaben, aber auch kein unmögliches. Die Region hat echte Qualitäten : Lebensqualität, Natur, Meeresluft, ein Immobilienmarkt, der – abseits der Küste – noch zugänglich ist. Aber wer glaubt, man kann einfach einen Termin beim Makler buchen und drei Monate später einziehen, der wird Überraschungen erleben.
Informieren Sie sich. Fragen Sie nach. Lesen Sie die Dokumente. Und nehmen Sie sich die Zeit, die Region wirklich zu verstehen – nicht nur beim Urlaubsbesuch im August, wenn alles nach Sonnencreme und Lebensfreude riecht, sondern auch im November, wenn die Kiefernwälder nass und still sind. Das Haus, das Sie dann immer noch wollen, ist wahrscheinlich das richtige.