Ferienhaus im Finistère: Die wirklich wichtigen Fragen vor dem Kauf
Wer schon mal an der Pointe du Raz gestanden hat, wenn der Wind von Westen pfeift und das Meer brodelt wie wild – der versteht sofort, warum Menschen davon träumen, hier ein Zweithaus zu kaufen. Das Finistère zieht an. Immer wieder. Aber zwischen Traum und Realität liegen ein paar Fragen, die man sich ernsthaft stellen sollte, bevor man unterschreibt.
Was kostet ein Zweitwohnsitz im Finistère wirklich ?
Und ich meine nicht nur den Kaufpreis. Der liegt je nach Lage stark auseinander. In Quimper oder Brest findet man noch Wohnungen unter 2.000 €/m². In Locquirec, Bénodet oder auf der Île de Sein ? Da wird’s schnell teuer – manchmal 4.000 €/m² oder mehr für ein renovierungsbedürftiges Haus direkt am Meer. Ehrlich gesagt, hat mich das damals überrascht.
Dazu kommen : Notarkosten (zwischen 7 und 8 % im Altbau), laufende Betriebskosten, und – das vergessen viele – die Taxe d’habitation sur les résidences secondaires, die in manchen Küstenorten inzwischen stark erhöht wurde. Wer sich einen ersten Überblick über den Markt verschaffen möchte, findet auf https://maisons-finistere.com eine nützliche Anlaufstelle für Immobilienangebote in der Region. Gemeinden wie Concarneau oder Douarnenez wenden die Majoration an, weil Zweitwohnungen den lokalen Immobilienmarkt unter Druck setzen. Bis zu 60 % Aufschlag auf die normale Steuer. Das ist kein Detail.
Mieten oder selbst nutzen – haben Sie das wirklich durchdacht ?
Viele Käufer denken : „Wenn wir nicht da sind, vermieten wir einfach.“ Das klingt vernünftig. Aber Ferienvermietung im Finistère ist kein passives Einkommen. Die Saison ist kurz – Juli und August laufen gut, September geht noch, aber der Rest des Jahres ist dünn. Sehr dünn, wenn man nicht gerade in der Nähe von Wanderwegen wie dem GR34 liegt oder ein Haus mit Alleinstellungsmerkmal hat.
Dann braucht man entweder eine lokale Agentur (Provision zwischen 20 und 30 %) oder man managt alles selbst. Mit Reinigung, Schlüsselübergabe, Wäsche. Aus der Ferne. Klingt machbar – ist es manchmal. Aber ich würde lügen, wenn ich sagen würde, das läuft immer reibungslos.
Die Lage : nicht alle Küsten sind gleich
Das Finistère hat zwei sehr unterschiedliche Gesichter. Die Côte des Légendes im Norden – wilder, weniger touristisch, günstiger. Die Cornouaille im Süden – milder, bekannter, gefragter. Dann der Bereich um Crozon und die Presqu’île – atemberaubend schön, aber verkehrstechnisch isoliert. Im August droht Stau auf der D887. Im Winter dagegen : eine andere Welt.
Perso finde ich, dass viele Käufer zu sehr auf die Küstenansicht fixiert sind, und dabei übersehen, wie weit der nächste Supermarkt, Arzt oder Bahnhof ist. Für zwei Wochen Urlaub im Sommer stört das nicht. Wenn man aber irgendwann mehr Zeit dort verbringt – oder im Rentenalter öfter kommt – dann spielt die Infrastruktur eine echte Rolle.
Zustand des Gebäudes : Der bretonische Altbau hat seine Tücken
Granithäuser. Schiefer auf dem Dach. Charmant, ja. Aber renovierungsintensiv. Feuchtigkeit ist im Finistère ein Dauerthema – die Nähe zum Meer, der Regen (Brest ist eine der regenreichsten Städte Frankreichs), die oft mangelhafte Isolierung älterer Bauten. Ein Haus, das „nur ein bisschen renoviert werden muss“, kann schnell 50.000 € oder mehr verschlingen.
Vor dem Kauf : immer einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen. Nicht den des Maklers. Einen eigenen. Und das DPE (Energieausweis) genau lesen – viele Küstenhäuser haben ein F oder G. Das bedeutet ab 2028 Vermietungsverbot, und das schlägt sich schon jetzt auf den Wiederverkaufswert nieder.
Rechtliche und steuerliche Fragen, die man nicht ignorieren kann
Ein Zweitwohnsitz in Frankreich als Deutscher, Österreicher oder Schweizer – das wirft steuerliche Fragen auf. Wo wird die Immobilie versteuert ? Wie läuft das mit der Erbschaftssteuer ? Wie mit der Schenkung ?
In Frankreich gilt für Immobilien französisches Erbrecht (seit EU-Erbrechtsverordnung 2015 kann man unter Umständen das eigene nationale Recht wählen – aber man muss es aktiv tun, per Testament). Wer das nicht regelt, riskiert, dass seine Kinder mit einem Erbschaftsproblem konfrontiert werden, das komplizierter ist als erwartet.
Auch bei der Steuer : Mieteinnahmen aus Frankreich müssen in Frankreich erklärt werden – auch wenn man in Deutschland lebt. Das geht über die Micro-BIC-Regelung oder die réel-Besteuerung. Nicht kompliziert, wenn man es weiß. Sehr ärgerlich, wenn man’s ignoriert hat.
Das Finanzierungsprojekt : geht das als Ausländer ?
Ja, französische Banken finanzieren auch Nicht-Residenten – aber mit strengeren Bedingungen. Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 % wird erwartet, manchmal mehr. Und man sollte sich früh um einen Vergleich bemühen, denn die Konditionen variieren stark zwischen den Instituten. Manche Deutsche nutzen auch ihr Eigenkapital in Deutschland, um ein Darlehen aufzunehmen und dann in Frankreich bar zu kaufen. Das spart Aufwand – aber es ist eine Frage der eigenen Situation.
Haben Sie schon im Winter dort übernachtet ?
Das ist vielleicht die ehrlichste Frage überhaupt. Einen Ort im August zu lieben ist eine Sache. Im Februar, wenn der Atlantik gegen die Felsen schlägt, das Haus kalt ist und das nächste Restaurant zu hat – da lernt man ihn wirklich kennen. Ich finde, man sollte ein Haus nie kaufen, wenn man es nur im Hochsommer gesehen hat. Das gilt besonders für das Finistère.
Das Finistère kann im Winter unglaublich schön sein. Aber es verlangt, dass man sich darauf einlässt. Wer das tut – mit offenen Augen, realistischem Budget und gutem Rechtsanwalt – der macht dort oft die besten Entscheidungen seines Lebens. Wer blind kauft, weil ein Ferienurlaub schön war : lieber noch ein Mal nachdenken.